第 2 步 关键阶段
进行尽职调查与产权查册
竞标银行拍卖房产前，必须进行全面的尽职调查，因为房产严格按照“现状及所在地”出售。调查包括购买官方土地查册报告（Carian Rasmi），核查是否存在私人冻结令；计算未缴付的管理费、地税及门牌税；以及到现场查看房产外观和入住情况。
与一般二手房买卖不同，拍卖房产不附带保证。竞标者须自行查明法律产权负担或潜在债务，再以银行汇票缴付 10% 的保证金。
- 产权查册（Carian Rasmi）：核实登记业主和土地持有期限，并检查是否存在可能阻碍产权转让的私人冻结令。
- 检查未缴账单：查询管理费、储备基金、门牌税和地税是否有欠款。
- 实地查看：前往房产所在地，评估建筑外观和周边环境，并确认单位是否空置，或仍由租户或欠款业主居住。
- 阅读销售条件：查看销售条件（COS），确认作为受让人的银行是否承担拖欠的管理费，还是须由成功竞标者全额支付。
💡 实用提示：高额管理费欠款可能抵消低于市价购入房产所节省的金额。如果拍卖公告（POS）注明未缴费用“由买家承担”，请将这些费用计入最高出价，避免支付过高的总成本。
专业产权查册与冻结令核查
竞标前先查清楚。让我们的注册合作团队检查您所选房产的法律状况。我们直接向土地局取得官方资料，协助您在竞标前评估风险。
服务 官方土地查册（Carian Rasmi）
办理时间 1 至 2 个工作日
冻结令核查 包括私人冻结令及注册官冻结令
产权核实 总地契、个人地契或分层地契
尽职调查常见问题
什么是私人冻结令？它会如何影响我的竞标？
私人冻结令是声称对房产享有权益的第三方向土地局登记的法律通知。如果您成功竞得仍有私人冻结令的房产，在该冻结令被撤销或解除之前，土地局将无法把产权转到您名下。解除过程可能涉及耗时且费用高昂的高等法院程序。
银行会承担未缴的水电费（TNB、Syabas）吗？
不会。在马来西亚绝大多数银行拍卖中，未缴付的电费（TNB）、水费（Syabas/SAJ）和排污费（Indah Water）均由成功竞标者承担。取得转让契约后，您需要以新账户重新接通这些公用服务。
如果拍卖房产仍有人居住，该怎么办？
银行不会保证交付空置房产。如果前业主或租户仍住在房产内，您作为成功竞标的买家须负责取得空置占有权。这通常需要律师协助，并可能涉及相关的法院程序。
银行可以在最后一刻取消拍卖吗？
可以。即使距离竞标开始仅剩数小时，拍卖仍可能被取消或暂缓（K.I.V）。通常是因为欠款业主向银行清偿了逾期款项，或取得法院的临时禁令，阻止房产出售。
