常见问题
拍卖屋基本知识
拍卖屋是指在马来西亚通过公开拍卖出售的房屋、店铺或工厂，通常是因为屋主没有偿还银行贷款。银行或法院将其出售以收回债务，价格往往低于市价。
“Lelong”是马来文“拍卖”的意思。在房地产领域，“rumah lelong”或“hartanah lelong”指的是通过公开拍卖出售，而不是通过一般买卖出售的产业。
大部分产业被拍卖，是因为借款人拖欠房屋贷款或商业贷款。也有一些是因其他纠纷而根据法庭命令出售，例如破产或共同业主之间的争议。
是的，这是合法的，整个过程受《国家土地法典》、法院和持牌拍卖师监管。只要在竞标前查清拍卖文件、地契和未缴费用，就是安全的。
底价通常比市价低10%至30%，若经历多次流拍，折扣甚至更大。实际省下多少取决于屋况、欠款和维修费用，因此请与附近近期的成交价作比较。
任何成年的马来西亚公民、永久居民或公司都可以竞标。外国人如果产业符合该州的最低价格及批准条件，也可以竞标。土著单位和马来保留地只限符合资格的买家购买。
您可以在法院的e-Lelong平台、持牌拍卖师和银行的网站、报章，以及像MyLelongProp这样的平台上找到拍卖屋。MyLelongProp按州属和产业类型整理已核实的单位。
二手屋是屋主与买家之间的一般买卖，可以看屋和议价。拍卖屋则以底价公开竞标出售，通常无法看屋，并以“现状出售”（as-is-where-is）为原则。
适合，前提是您已准备好订金、贷款已预先获批，并有时间做尽职调查。由于期限严格，首次购屋者应寻求专业指导，了解所需文件和费用。
所有类型都有：公寓、共管公寓、服务式公寓、排屋、半独立式洋房、独立式洋房、店屋、办公室、工厂、仓库和土地。
先挑选单位，索取拍卖公告（POS）和拍卖条件（COS），查清地契和欠款，申请贷款预先批准并准备订金。然后在拍卖日登记竞标，若得标即签署合约，并在90至120天内付清余款。
拍卖类型：Charge、LACA、法院与土地局
主要有两种。Charge（非LACA）拍卖出售已发地契的产业，由高等法院或土地局下令拍卖。LACA拍卖出售尚未发出个别地契或分层地契的产业，由银行委任的持牌拍卖师进行。
Charge拍卖出售的是地契已注册并抵押给银行的产业。拍卖由高等法院或土地局局长根据《国家土地法典》下令进行，地契会直接转名给得标者。
LACA是Loan Agreement cum Assignment（贷款协议兼转让）的缩写，适用于产业尚未有以屋主名义发出的独立地契的情况。银行出售其在贷款协议下的权益，产权通过转让契约（deed of assignment）转移，通常需要发展商同意。
LACA拍卖通常需要5%订金，并在90天内付清余款，欠款一般由卖方承担。非LACA（Charge）拍卖通常需要10%订金，并在120天内付清余款，买方往往需承担部分欠款。请务必查看拍卖条件（COS）。
两者各有优劣。LACA单位的订金通常较低、欠款较少，但由于分层地契尚未发出，转名可能需时较长。Charge单位已有注册地契，转名程序较直接。
两者都属于Charge拍卖。高等法院处理大部分银行止赎案件，目前很多已通过e-Lelong在线进行。土地局（Pejabat Tanah）则根据其本身的出售令处理部分案件，通常涉及该县的土地地契。
e-Lelong是马来西亚司法机构为高等法院产业拍卖设立的在线拍卖系统。竞标者在线注册，在截止日期前缴付10%订金，并在指定时段内远程竞标。
在e-Lelong平台开设竞标者户口，选择拍卖项目，并在列表所示的截止日期前缴付订金。过往订金一般须在拍卖前约3个工作日缴交，因此请提早准备。
两者往往是同一回事。“银行拍卖”指的是由贷款银行出售产业，可以是通过法院或土地局的命令（Charge），也可以是通过银行自己委任的拍卖师（LACA）。
解读拍卖公告（POS）、拍卖条件（COS）与底价
拍卖公告（Proclamation of Sale）是拍卖的正式通知，列明产业地址、地契资料、地权、面积、底价、拍卖日期、时间和地点，以及土著单位等任何限制。
拍卖条件（Conditions of Sale）是拍卖的法律条款，列明订金、付款期限、未缴费用由谁承担、违约后果，以及是否交付空屋。竞标前请完整阅读。
拍卖公告由拍卖师、银行律师或e-Lelong公布。在MyLelongProp，您可以通过WhatsApp索取任何单位的拍卖公告。
底价是产业在拍卖中可出售的最低价格。竞标从底价开始，出价最高且达到或高于底价者得标。
底价通常根据银行或法院委托的专业估价而定，有时会打折扣。它并不是可完全依赖的市场估价，因此请自行查看附近近期的成交价。
如果无人竞标，产业会以较低的底价再次拍卖，每次通常降低约10%。确切的降幅由法院、土地局或银行决定。
这表示该产业已被拍卖的次数。次数越多，表示之前的拍卖都未能售出，所以底价通常较低，但请先查明为何一直卖不出去。
它列明谁可以拥有或转让该产业的限制，例如土著单位、马来保留地或需要州政府批准。不符合资格的买家无法完成购买。
意思是您按产业当前的状况和情况购买，卖方不作任何保证。成交后，任何缺陷、缺少的装置或屋内住户都由您负责处理。
会的。拍卖可能会延期或取消，底价也可能被修改。请在拍卖前一天向拍卖师或您的经纪确认最新状况。
尽职调查与风险
查看拍卖公告（POS）和拍卖条件（COS），进行正式的地契查册，视察产业外观和周边环境，估算维修费用，确认未缴费用，并比较附近近期的成交价。然后设定一个不会超越的最高出价。
通常无法进入屋内参观，因为银行没有钥匙。您可以视察外观、在周边走走，并向管理处或邻居打听情况。
到县土地局或通过州政府的在线地契查册服务申请正式查册。查册结果会显示注册业主、地权、抵押、caveat（产业限制令）以及地契上的限制。
Caveat是对产业拥有权益的人士在地契上登记的法律申索。它可能会延迟或阻止您的转名，所以竞标前请让律师审查任何caveat。
主要风险包括隐藏的缺陷、屋内仍有人居住、意料之外的欠款、地契问题、贷款延误导致错过付款期限，以及无法完成交易而失去订金。
您可能需要与住户协商，或向法庭申请收回空屋。设定出价前，请预留额外的时间和法律费用。
假设屋内至少需要基本维修：油漆、水管、电线检查、门和锁。较旧或空置的单位，预算可设为购买价的5%至15%；状况欠佳的有地住宅则需更多。
将底价与附近类似单位近期的成交价比较，例如参考NAPIC数据或银行估价。比较前，请加上欠款、维修和法律费用。
常见原因包括底价过高、地点欠佳、欠款庞大、地契问题、屋内有住户，或租赁地契剩余年限不多。在把它当作便宜货之前，先查明原因。
是的，除了简单的单位之外都建议聘请。产业律师可以帮您审查拍卖条件和地契查册，而得标后您也需要律师处理转名或转让手续。
订金、费用与印花税
Charge（法院或土地局）拍卖通常为底价的10%，LACA拍卖通常为5%，但部分LACA拍卖要求10%。确切金额请参阅拍卖条件（COS）。
通常以银行汇票（bank draft）或本票（cashier's order）缴付，抬头为拍卖条件中指定的一方。e-Lelong和部分拍卖师接受在线付款，并设有拍卖日前的截止期限。
会的。未得标者的订金会退还，实体拍卖通常当场退还，在线拍卖则以退款方式处理。
您将失去订金。根据拍卖条件，如果产业之后以更低价格再次售出，您还可能须承担差额。请在竞标前先获得贷款批准。
预算应包括购买价、转名印花税、贷款印花税（贷款额的0.5%）、律师费、须缴付的欠款、维修费和可能的收屋费用。这些通常会在售价之上再增加5%至10%。
马来西亚人的转名印花税采用分级制：首RM100,000收1%，接下来的RM400,000收2%，再接下来的RM500,000收3%，超过RM100万的部分收4%。印花税以购买价或市值中较高者计算。
马来西亚首次购屋者购买RM500,000以下的住宅，可豁免转名和贷款协议的印花税，有效期至2027年12月31日。在依赖此豁免前，请向律师确认您的拍卖购买是否符合资格。
从2026年1月1日起，非公民和外资公司购买住宅产业须缴付统一8%的转名印花税。商业和工业产业则按一般分级税率计算。
买方需支付自己律师处理转名或转让，以及贷款文件的费用。律师费按照《律师酬金令》（Solicitors' Remuneration Order）的标准收取。
不需要。马来西亚的住宅、商业和工业产业买卖都不征收SST。
融资、银行贷款与公积金（EPF）
可以。大部分马来西亚银行都为拍卖购买提供融资。请在拍卖前申请并取得贷款批准信（letter of offer），因为余款必须在拍卖条件规定的期限内付清。
银行按购买价或其估价（以较低者为准）的某个比例放贷。住宅通常最高可达90%，但国家银行规定第三笔及之后的房屋贷款上限为70%。商业和工业贷款的成数通常较低。
应该。预先批准让您清楚自己的实际预算，并降低错过付款期限的风险。请告诉银行这是拍卖购买，让估价和文件工作尽早展开。
您仍须按时付清余款，否则将失去订金。请准备另一家银行作后备或足够的现金，出价也不要超过已批准的贷款和储蓄所能负担的范围。
以得标价和银行估价两者中较低者为准。如果出价远高于估价，差额须由您自己承担。
有可能。公积金允许从Akaun Sejahtera（前称第二户头）提款购屋，部分拍卖购买符合资格。请查看公积金局的最新规定，因为款项可能无法在付款期限前到账。
可以。现金买家不受贷款延误影响，竞标时更有把握；在余款须于90或120天内付清的情况下，这是一大优势。
部分银行会为自己的拍卖产业提供融资。索取拍卖公告时可向银行或拍卖师询问，并与其他银行的利率作比较。
拍卖当天与竞标
请携带身份证（MyKad）或护照、订金银行汇票，以及拍卖公告副本。公司需准备注册文件、授权竞标的董事会决议和董事身份证。
拍卖师以底价开始，竞标者按拍卖师设定的固定幅度加价。当没有人再出更高价时，产业即售予出价最高者。
可以。请给代表一份已签署的授权书、您的身份证副本，以及以正确名义开出的订金。请在拍卖日前确认拍卖师的具体要求。
可以。高等法院拍卖通过e-Lelong在线进行，许多持牌拍卖师也在自己的平台提供在线竞标。您必须在截止日期前注册并缴付订金。
只要您的出价达到底价，您就会以底价得标。较冷门或多次拍卖的产业，经常出现只有一位竞标者的情况。
产业不会售出，通常会在之后的拍卖中再次推出，底价往往会降低。
从附近类似产业近期的成交价开始，减去欠款、维修费、律师费、印花税和您的目标利润。得出的数字就是您的上限，拍卖当天不要超出。
会的。如果屋主还清债务、法院下令暂缓，或银行撤回拍卖，拍卖都可能被取消。届时竞标者的订金会退还。
您需当场签署买卖备忘录或买卖合约，并在拍卖条件有要求时，将订金补足至得标价的规定百分比。
不可以。落槌后买卖即具约束力。如果您无法完成交易，将失去订金，并可能须承担进一步的损失。
得标后：付款、转名与空屋交付
Charge（法院或土地局）拍卖通常为120天，LACA拍卖通常为90天。一切以您的拍卖条件所列期限为准。
延期的情况很少，也没有保证。请计划按时付款，因为逾期付款通常意味着失去订金。
Charge拍卖方面，您会收到出售证书，律师会到土地局办理转名注册。LACA拍卖方面，律师会完成转让契约，通常需要发展商同意。
Charge拍卖的转名通常在全额付款后数个月内完成。LACA单位可能需时更长，因为分层地契可能仍需发出再转名。
不保证。拍卖屋以“现状出售”（as-is-where-is）方式出售，卖方通常不承诺交付空屋。如果屋内有人居住，搬走住户是您的责任。
首先尝试与住户协商搬离日期。如果不成功，律师可以在转名后向法院申请收回产业令。请预留额外的时间和律师费。
如果单位是空置的，通常在付清余款并完成交易后便可进入。钥匙可能不存在，所以请准备换锁。
通常由您支付，从拍卖条件中注明的日期开始，一般是完成交易日期。完成交易后，请将水电户口和管理处记录转到您名下。
取得产业后即可出租。若要转售，一般需要先完成地契转名或转让。5年内出售还须缴付产业盈利税（RPGT）。
马来西亚个人的产业盈利税为：第1至3年30%，第4年20%，第5年15%，第6年起0%。公司和外国人适用不同税率。
未缴费用与欠款
这取决于拍卖条件。LACA拍卖中，卖方通常会结清截至出售日的欠款。Charge拍卖中，买方往往须承担欠款，但部分银行会支付不超过某个上限的欠款。
这同样由拍卖条件决定。许多条件规定买方须支付拍卖日起的欠款，也有些会把较早的欠款留给买方。竞标前请向土地局和地方政府查询实际欠款数额。
向管理处或联合管理机构（JMB）查询管理费和偿债基金欠款，向地方政府查询门牌税，向土地局查询地税，并向水电供应商查询水电费。
部分银行同意只支付不超过某个上限的未缴费用，通常为底价的10%。超出上限的部分由买方承担。
通常不会转到您名下，但供应商可能在户口结清前拒绝恢复供应。请及早向TNB、水务公司和管理处查询。
会的。共管公寓多年未缴的管理费可能高达数万令吉。在与市值比较前，请把您须支付的欠款加到价格上。
外国及新加坡买家
可以，前提是产业符合该州对外国人的最低价格规定，并获得州政府批准转名。外国人不能购买土著单位、马来保留地或低价房屋。
以下是我们四个州属的主要门槛。必须达到门槛的是您的得标价，而不是底价。
柔佛：分层产业（共管公寓、公寓）和有地产业均为RM1,000,000。不允许购买单层及一层半排屋。
吉隆坡：分层产业和有地产业均为RM1,000,000。所有类型门槛相同。
雪兰莪：分层产业在第1至2区为RM2,000,000，第3区为RM1,000,000。只限有分层地契的有地产业，不允许购买独立地契的有地产业。
槟城：分层产业在槟岛为RM1,000,000，威省为RM500,000；有地产业在槟岛为RM3,000,000，威省为RM1,000,000。槟岛的批准费用较高。
柔佛：分层产业（共管公寓、公寓）和有地产业均为RM1,000,000。不允许购买单层及一层半排屋。
吉隆坡：分层产业和有地产业均为RM1,000,000。所有类型门槛相同。
雪兰莪：分层产业在第1至2区为RM2,000,000，第3区为RM1,000,000。只限有分层地契的有地产业，不允许购买独立地契的有地产业。
槟城：分层产业在槟岛为RM1,000,000，威省为RM500,000；有地产业在槟岛为RM3,000,000，威省为RM1,000,000。槟岛的批准费用较高。
可以，与其他外国人适用相同规定。在柔佛，这表示最低价格为RM100万、须获州政府批准，并且不能购买单层或一层半排屋、土著单位或低价单位。
州政府会拒绝批准，因此转名无法完成，订金也会有风险。竞标前请先确认资格。
需要。律师会在拍卖后申请州政府批准，审批可能需时数个月。竞标前请确认付款期限是否足以应付。
部分马来西亚银行会贷款给外国人，通常贷款成数较低，约50%至70%，并须审查收入。许多新加坡买家会以现金支付或在新加坡安排融资。
从2026年起，外国人购买住宅须缴付统一8%的转名印花税，另加州政府批准费。如果在5年内出售，产业盈利税为30%，之后为10%。
通常可以，但须符合该州对该类产业的最低价格和批准规定。工业地经常需要额外批准，请先确认资格。
商业产业拍卖
可以。店屋、店铺办公楼、零售单位和办公室经常被拍卖，价格往往低于类似的二手单位。
买家能以较低的入场价购入，这意味着租金回酬可能更高，或为自己的生意取得更便宜的营业场所。位于繁忙地区的角头和大路单位最能保值。
可以。公司需要准备授权竞标的董事会决议、公司注册文件和获授权董事的身份证，以及以公司名义开出的订金。
租户可能可以继续租用，视租约条款及其登记方式而定。请向律师了解该租约对您的影响，并尽可能取得租约副本。
银行的贷款成数通常比住宅低，一般为售价或估价（以较低者为准）的70%至80%。银行也会审查产业的租金收入和您的生意财务状况。
检查地契上的土地用途类别（商业或“bangunan”）、已批准的营业用途、人流、停车位、未缴的服务费和门牌税，以及店面和屋顶的状况。
马来西亚人的印花税采用相同的分级税率。个人的产业盈利税也与住宅产业一样，按持有期计算。
偶尔会。位于乔治市古迹区的单位在装修方面受保护规定限制，竞标前请先确认允许进行哪些工程。
工业与工厂拍卖
可以。工厂、仓库和工业地经常被拍卖，卖方多为公司的贷款银行。这类产业适合制造商、物流公司，以及希望从工业租户取得租金收入的投资者。
大部分是公司：扩充或搬迁的制造商、物流业者和产业投资者。个人也可以竞标，但许多工业地契和贷款通过公司处理会较方便。
检查土地用途类别（工业或“perusahaan”）、地契上的明示条件、剩余租期、地段面积、建筑批准和完工及合格证书（CCC）、电力供应、道路通道，以及任何环境问题。
许多工业地契是租赁地契，通常为30年或60年。剩余租期短会影响贷款批准和转售价值，也会缩短您可使用产业的时间。请查看地契上的到期日。
通常需要。许多租赁工业地契须获州政府批准才能转名，部分工业园的土地还需要园区业主同意。律师应根据地契确认这一点。
可以。请携带董事会决议、公司注册文件、董事身份证，以及以公司名义开出的订金。外资公司须通过额外的资格审查。
银行通常提供售价与估价两者中较低者的60%至80%融资，视地点、租期和公司的财务状况而定。请在拍卖前开始申请贷款。
须获批准才可以。不同的工业活动可能需要地方政府或州政府的批准和执照，所以请确认您打算的用途符合土地用途类别和分区规划。
柔佛：巴西古当、地不佬、士乃、古来和依斯干达公主城。雪兰莪：莎阿南、巴生和万挠。槟城：峇六拜、北赖和峇都交湾。每月的拍卖单位都不同。
州属指南：柔佛、吉隆坡、雪兰莪与槟城
柔佛的拍卖通过新山高等法院的e-Lelong、土地局和持牌拍卖师进行。MyLelongProp按地区列出已核实的柔佛单位，包括新山市区、依斯干达公主城、马西、振林山和居銮。
拍卖单位遍布新山、依斯干达公主城、地不佬、士姑来、马西、巴西古当、古来和居銮。新山市区的服务式公寓和郊区的排屋是最常见的类型。
靠近长堤、武吉查卡（Bukit Chagar）和RTS捷运站一带的单位，很受往返新加坡的上班族和租户欢迎。RTS捷运预计在2026年底左右通车，请查看每个单位的交通时间。
吉隆坡的拍卖主要通过吉隆坡高等法院的e-Lelong和持牌拍卖师进行。常见单位是蕉赖、甲洞、文良港、冼都、旧巴生路和市中心一带的服务式公寓和共管公寓。
吉隆坡的服务式公寓供应量大，而且许多是投资者持有的单位。当租金收入不足以支付贷款时，就有更多单位被拍卖，通常是LACA拍卖。
雪兰莪通常是全马拍卖单位最多的州属，主要通过莎阿南高等法院和土地局进行。在某银行2026年5月的拍卖名单中，雪兰莪占了将近一半的单位。
留意加影、蒲种、沙登、八打灵再也、莎阿南、巴生、安邦和本扎阿南。靠近MRT和LRT线的单位较容易出租和转售。
槟城的拍卖通过槟城高等法院和土地局进行。槟岛乔治市、日落洞和亚依淡的单位，与威省大山脚、北海和甲抛峇底的单位并存，后者通常较便宜。
槟岛单位价格较高，但供应较紧，商业区附近的租赁需求强劲。威省单位较实惠，并受惠于北赖和峇都交湾的工业就业机会。
我们专注于柔佛、吉隆坡、雪兰莪和槟城。其他州属的单位，请把拍卖公告或单位资料发给我们，我们会告诉您是否能协助。
投资与策略
可以是，因为您以低于市价买入，第一天就锁定部分资产价值。回报取决于地点、欠款、维修费用和持有时间，所以每次竞标前都要先算清楚。
可以，许多投资者会买入、装修再转售。请预留转名时间、装修费、持有成本和产业盈利税——个人在3年内出售须缴30%。
地点最重要：靠近交通、就业机会和生活设施，并有稳定的租赁需求。位于优质社区、只需简单装修的单位，通常胜过位于较差地区、屋况较好的单位。
按社区的水平装修，不要超出。油漆、地板、灯光、厨房和浴室最能提升价值，豪华升级则很少能回本。
有时是。每次流拍通常会降低底价，但在把它当作便宜货之前，请先查明为何卖不出，例如欠款、屋内有住户或地契问题。
两者皆可。自住买家可以节省入场成本，投资者则可锁定大学、工业区和交通设施附近租赁需求稳定的单位。
视地区和类型而定。以低于市价买入，回酬会比二手单位高，所以请以您的总成本而不只是底价来比较预期租金。
没有贷款批准就竞标、没做地契查册、忽略欠款、在竞标气氛下超出自己的上限，以及没有为收回空屋预留预算。
与MyLelongProp合作
MyLelongProp是马来西亚的拍卖屋平台，列出柔佛、吉隆坡、雪兰莪和槟城已核实的住宅、商业和工业拍卖单位，并由注册房地产团队提供指导。
不是。拍卖由法院、土地局和持牌拍卖师进行。我们以IQI Realty Sdn Bhd旗下注册房地产中介（REN）的身份，列出拍卖产业，并协助买家处理文件、尽职调查和竞标。
每个单位在发布前，我们都会根据其拍卖公告核对底价、拍卖日期和产业资料；当拍卖延期、售出或结束时，我们会更新或移除该单位。
我们会发送拍卖公告给您、解释拍卖条件、协助估算欠款和费用、为您联系律师和银行，并指导您完成注册和竞标。
在任何单位页面点击“Request POS”或“WhatsApp Us”，我们会发送相关文件和最新拍卖状况给您。
是的。我们会在您竞标前确认您的资格、该州的最低价格和批准规定，也可以远程与买家合作。
可以。告诉我们您的预算、偏好地区和产业类型，一有符合的拍卖单位，我们就会发送给您。
